【BOSS說】李鐵:土地制度改革核心問題是怎樣降低土地成本

EEO視頻2019-08-08 15:31

近期,在經濟觀察報舉辦的2019第16屆藍籌年會上,中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵在線教大城市解壓,并談到對當前經濟形勢的看法,以及怎么樣從城鄉融合發展的角度來看未來經濟增長的新動能。

私享一:房地產發展供給狀況超出預期

關于地價上漲我們從房價就可以看得出來,地價占了很大的因素,實際上越大的城市地價越高。各個地方為了競爭,增加招商引資的機會,所采取的政策,就是一定得通過房地產開發,來獲得更高的收益,轉過來補工業開發成本,最后導致了產業發展受到了制約,這是我們面對很大的問題。

所以成本的核心問題,就是表現在房地產發展供給狀況超出預期,導致沒有新增的土地開發資源彌補招商引資和工業企業進入的成本。

私享二:土地制度改革核心問題是怎樣降低土地成本

土地制度改革核心問題是怎樣降低土地成本。過去都是通過政府征地,征地以后給農民進行補償,然后進行開發。前期投入由政府通過土地出讓金來彌補。之后是引進開發商來建設產業園區,通過產業園區經營商蓋房子對產業用地進行補償。現在由于土地成本過高,房子賣不出去,所以補償的資金來源斷裂了。如果允許集體土地進入一級市場,可以充分利用大量的閑置的集體建設用地。已經有2億多的農民進入城市,在農村會出現大量的閑置用地,這樣會大大緩解耕地保護的壓力,并增加建設用地的資源供給。

第二,集體建設用地進入市場,如果可以通過長期的方式來和企業進行合作,就會把一次性的土地出讓成本大幅度降低。所以對企業的進入,對于資本的進入,對于整個經濟的發展,都會通過降低成本來激發活力。

私享三:戶籍制度改革是勢在必行的趨勢

戶籍制度改革可以看是勢在必行的趨勢,由于我們的城市發展速度過快,而且由于房地產開發過快,城市有大量的收益,轉化為城市二次投入,使城市的基礎設施面貌都有了極大的改變,但是同時也增加了城市的成本,進而抬高了農民進城的門檻。城市要滿足戶籍人口的利益,城市所有的二次投入變成了附加公共福利,外來人口不在城市政府的既定公共服務范圍之內。站在城市政府的角度,進城的農民有了就業和收入之后,可以回到家鄉農村去解決未來的發展問題。

現在理論界認為,戶籍管理應該放開,包括我個人認為應該放開。但是后面牽扯到更復雜的利益關系,并牽扯到更復雜的社會矛盾。從穩定的角度出發,怎么樣來進行逐步的推進在這方面我覺得還有很大的空間可以操作。

私享四:小城市要通過更好地具備活力來緩解大城市壓力

關于城市群的問題,目前已經得到各個方面的重視。一般的中國城市群里面都一定要有一兩個中心城市,這個中心城市可以是超大城市,也可以是特大城市,它們可以帶動周邊一批中小城市的發展。現在我們的觀點是不是還要繼續向超大城市和特大城市的主城區集中。其實根據國際經驗,可以通過這些都市圈和城市群的小城鎮、小城市來疏解超大城市和特大城市主城區的功能,形成產業的合理分布,按照各類成本的空間變化,更好地發揮小城市和小城鎮低成本的活力,緩解大城市壓力。

黑龙江p62规则