中梁控股:黑馬的崛起

2019-06-27 10:19

6月26日,港交所披露了中梁控股聆訊后資料集,中梁正式通過港交所聆訊,內房股即將再添新兵。

于2018年首次邁入千億門檻后,中梁依然保持著規模的高速增長。在億翰智庫最新發布的《2019年1-5月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中,中梁控股集團有限公司(以下簡稱“中梁”)憑借前五月545.2億元的亮眼銷售業績,排名第20。

作為20強房企中未上市企業,如今中梁距離成功上市的關鍵時刻也越來越近。5月17日,中梁在香港交易所更新了招股書材料。最新招股書顯示,中梁營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億,年復合增長率高達221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億,年復合增長率超過70%。

這家創建于1993年的年輕企業,已經搖身一變成長為中國房地產業增長速度最快的房企之一。這一“黑馬”速度背后,是中梁采用的獨特的阿米巴生態經營體系。也是憑借這一體系,中梁得以迅猛發展,連續三年獲得中國房地產成長性十強企業。2019年,中梁被中國房地產業協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心評為中國房地產企業前20強及中國房地產企業發展潛力前10強。

6月5日,在由經濟觀察報主辦的“2019中國藍籌地產年會”上,中梁榮膺“2019藍籌地產企業”。

均衡發展

中梁的崛起,并不單單依靠純粹的規模增長。在規模增長之外,中梁更追求持續的盈利能力、不斷的降杠桿和高成長性。

招股書數據顯示,中梁2018年實現營業收入302.15億,同比增長115.41%。凈利潤方面,公司2018年的凈利潤為25.26億,接近于2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率為21.1%、20.4%、22.9%,毛利率水平持續改善。

在投資者頗為關注的ROE指標上,中梁2018年的ROE達到37.4%。2018年上半年,有機構對上市50家房企的ROE進行排名,得出上榜50家企業的平均ROE值為9.26%。如果以2.1~2.2倍來估測全年的ROE均值,則2018年全年50強的ROE均值預計為19.45%~20.37%。據此推算,中梁2018年ROE數值超過上市50家房企全年的平均ROE值。

與此同時,中梁近年來在持續降負債、降杠桿,盡量保持現金流平衡。分析中梁的負債結構,可以發現,合約負債占總負債的比例在提高,2018年,該比例接近60%。扣除掉該部分負債,中梁的凈負債率自2016年以來逐漸降低,2018年中梁的凈負債率僅為58.1%。經營性現金流方面,中梁2018年實現經營活動現金凈額為80.37億,賬上現金及銀行結余230.8億元。

戰略取勝

一提到中梁的發展模式,就不得不提其獨特的阿米巴生態經營體系。正是依靠這一經營體系,中梁才在競爭激烈的房地產市場中異軍突起、實現了彎道超車。

據悉,中梁引入日本“經營之圣”稻盛和夫的阿米巴經營管理體系,首創并發展了阿米巴生態經營體系,成為國內地產行業阿米巴管理模式的典范。

阿米巴管生態經營管理體系主將大的業務集團分成若干個小的業務組織,每個單位組織獨立核算,提倡全體員工參與經營,享有足夠的自主權。在這一模式下,中梁形成了控股集團、區域集團、區域公司等多級管控架構,總部充分向區域授權,各個區域作為經營主體自主經營,積極性被極大激活。

憑藉著獨特的阿米巴生態系統,中梁得以迅猛發展,境內附屬公司數量從2016年的223多家增長至2018年的839多家,同期雇傭人數也達到10000人以上。也是在這一高速發展過程中,中梁逐漸走出溫州和浙江市場,將觸角伸到了全國。截至2019年3月31日,中梁土地儲備規劃總建筑面積為3890萬平方米,在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大區的23個省份、124座城市布局了353個項目。

長三角是中梁的發家之地,也是中梁長期重點布局的區域。目前中梁在長三角的土地儲備占到其總土地儲備接近一半。光大證券指出,隨著長三角一體化上升為國家戰略,同時上海市提出在上海、江蘇、浙江交界處將設立長三角一體化示范區,區域內重點布局的房企將迎來機遇。

在戰略布局上,目前中梁堅持“根植長三角、布局全國、輻射五大核心經濟區”的布局思路。此前中梁的重心在三四線城市,但2018年以來,隨著三四線市場發生變化,中梁也靈活性地適當改變了布局結構,堅持穩開拓、持深耕,并持續加大對省會和重點二線城市的布局。

今年開年不足兩個月,中梁就全新拓展了天津、山東濰坊、陜西西安、遼寧大連、江西南昌等全國重點二三線及省會城市。在海峽西岸,中梁也已經布局多座核心城市和潛力城市,目前中梁正發力和深耕福州和南寧這兩座城市,它們作為東南地區的兩大省會和中心城市,還分別是21世紀海上絲綢之路重要的沿線和門戶城市。

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