盤一盤深圳地王,居然不是這次史詩級土拍

2019-06-26 16:02

6月24日,深圳5宗住宅用地集中掛牌出讓,地塊總占地面積約16.8萬平方米,總建面約69萬平方米,掛牌起始總價為154.35億元億元,最高限價223.84億元,共吸引了全國80余家房企參與角逐。最終,5宗地塊分別被越秀地產(00123)、龍光地產(03380)、中海地產(00688)、電建地產和平安斬獲,這次土拍成為深圳近二十年數量最多的一次宅地集中供應,被形容為史詩級土拍。

為避免房企非理性哄搶行為,此次土拍采取了土地集中出讓、“單限雙競”的競拍方式,有效防范了土地成交價格的過高現象。盡管很多自媒體不斷制造并炒作“地王”噱頭,但無論是單價,還是總價,這次土拍都算不上是歷史高位。

土地成交溢價率,回歸到合理。此次5宗地塊均以最高限價成交,但單幅地塊的溢價率均在45%左右,這與此前深圳乃至全國動輒高于60%,甚至100%的高溢價率相比,已經不可同日而語。地價被限制在政府的控制價之內,客觀上有利于遏制房價過快上漲,使開發商拿地回歸理性。當然,在寸土寸金的深圳,住宅用地出讓也很難遭到冷遇。試想,如果政府沒有做好頂層設計,這次土地競拍何止是高溢價,那絕對要一飛沖天,給平穩的深圳樓市帶來災難性沖擊。

土地成交總價,與地王仍相去甚遠。眾所周知,2016年8月29日,深圳新會展中心(一期)配套商業用地被招商蛇口和華僑城聯合體以310億元成功奪標,一舉超越此前廣州亞運村保持的255億總價地王,刷新了深圳乃至全國的總價地王記錄。此次土拍5宗地塊的總成交價為223.84億元,含金量最高的龍華地塊成交價也僅為65.85億元,遠遠稱不上是地王。盤點歷年深圳土地出讓可以發現,曾經有多幅地塊價格在80億元之上,后來都成為全國矚目的標桿項目。

土地成交單價,遠未達到地王標準。即便是把配建的人才房成本考慮進去,此次土拍單價仍為達到歷史水平。以越秀地產拿下的寶安尖崗山A122-0360地塊為例,該地塊折合可售樓面價約為每平方米5.6萬元,而泰禾2015年競得的寶安尖崗山地塊樓面價為7.99萬元。龍光地產拿下的龍華地塊位置最佳,折合實際樓面價也未突破6萬元,在同一片區范圍內仍未觸頂,因為2016年中國金茂和電建集團聯合體曾以82.9億元拿下的深圳首宗商品房現售試點地塊,當時樓面地價約每平方米5.7萬元,但該地塊至今已3年仍未開售,考慮到3年的資金等綜合成本,實際樓面價可能已經站在每平方米7萬元之上。

有意思的是,像歷次土地出讓一樣,深圳此次土拍同樣引發了關于土地成交價格是否合理的爭議,認為“面粉貴過面包”。其實,房企在深圳拿地又有哪一次不被質疑價格過高?這在深圳土拍史上已經屢見不鮮。作為國際化創新型核心城市和大灣區中心城市,深圳這座城市所蘊藏的巨大資產價值開始對標香港。在全國百強房企中有超80家參與這次土地角逐,折射出房企對深圳市場的集體看好。

黑龙江p62规则