深圳土地圍剿戰關鍵詞:340輪、223億元、15萬平人才房

陳博2019-06-25 08:19

(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察網 記者 陳博 五分鐘時間就達到最高限價,但接下來的競拍鏖戰一個多小時才決出最終買家,連續兩年未在深圳開發新盤的中海地產終于拿到了一塊稀有的土地。

這是發生在深圳這場世紀土拍中一個插曲,在住宅土地異常稀缺的深圳土地市場里,這絕對是一場跌宕起伏的年度大戲——5宗采用“單限雙競”的居住用地集中同一天公開亮相,吸引了全國37家房企“圍堵”。

6月24日,下午兩點左右,距離正式入場尚有一小時,但深圳土地房產交易大廈門口,參與土拍的房企已經排起長龍。現場,人數爆棚,為了控制秩序,就連往常可以自由進出土拍現場的媒體,這一次也被深圳土地房產交易中心要求排隊登記。

在后續將近3個小時里,多家房企累計舉牌次數超過340次,廣州越璟房地產開發有限公司(以下簡稱“廣州越秀”、)深圳市龍光地產有限公司(以下簡稱“龍光地產”)、中海地產集團有限公司(以下簡稱“中海地產”)、電建地產(深圳)有限公司(以下簡稱“電建”)、深圳市創勇企業管理有限公司(以下簡稱“平安不動產”)等5家房企從這場爭奪戰中“笑到最后”,他們為這一次土拍所付出的代價,是共計223.4億元的土地成本,以及總共高達15.86萬平方米的人才房。

早在5月24日出讓公告“浮出水面”之際,上述5宗宅地就備受業界關注。作為深圳本年度姍姍來遲的首次純宅地供應,此次出讓的地塊單塊建筑面積從約7.37萬平方米到18.41萬平方米不等,掛牌起始價介于13.87億元至45.41億元之間,最高限價介于20.12億元至65.85億元之間。

出讓公告一方面為房企競買保證金設置了6.94億元至22.71億元的門檻,另一方面對地塊采用“單限雙競”的出讓方式,即限成交地價、競成交地價和租賃人才住房面積。還對后期建成商品房配備了3年限售、不得強制搭售其他服務和產品、不得捆綁精裝修、遵循90/70政策等條件。

不過,與前兩年深圳土拍的“雙限雙競”規則略有不同,這5宗宅地均未限制后期預售的最高銷售單價,也未要求現樓銷售。也正因此,趕到鏖戰現場的開發商,既有龍光地產、星河、深業等深圳本地房企,也有近年來頻頻出現在深圳土拍現場的葛洲壩、金茂等外地房企,此外,中海地產、華潤、招商蛇口、華僑城等品牌央企悉數到齊,萬科、碧桂園、平安不動產等龍頭企業也領取了“入門券”。“先不論地塊到底值不值得,各家房企在深圳的土地儲備不夠,有地當然要拿。”一位報名競拍的上市房企人士表示。

從地塊所在區域來看,其中2宗位于光明新區,另外3宗分布在龍華區、寶安區、坪山區等深圳原特區外。一位深圳本土開發商高管告訴經濟觀察網,除了位于坪山區的地塊略為遜色之外,其他四塊的都是好地,“競爭肯定激烈。”

這位高管口中的激烈,在編號為A817-0609的深圳龍華民治地塊開拍之后,馬上演變成白熱化,整場土拍的高潮正在于此。前后近一個半小時的舉牌僅次于2016年12月深圳首次采用“雙限雙競”出讓時坪山地塊的拍賣時間。從出讓信息觀察,龍華民治地塊也是此次土拍中總價最高的一宗,掛牌起始價達45.41億元,最高限價65.85億元。

首輪競地價環節在華僑城和金茂兩大房企的角逐中封頂,現場隨后進入競人才住房面積階段。但誰也未曾預料到,這場“拉鋸戰”會如此冗長。

從華僑城、金茂、招商之間開始的“鷸蚌相爭”,到半路殺出個“程咬金”華潤,當時間過去40分鐘,龍光臨時加入戰場打破原有戰局。自此,龍光和中海地產兩個號碼牌在全場不停翻飛,誰也不甘示弱。雙方膠著半個小時,主持人甚至一度調侃,配建人才房多多益善,深圳政府感謝大家的貢獻。

前后經歷150多番廝戰,龍光地產成為最終獲勝者,以65.85億元的最高限價、2.26萬平方米的新競人才住房面積力壓央企中海地產,奪下這一地塊。公告顯示,該地塊的建筑面積達14.83萬平方米,人才住房初始配建面積1.41萬平方米。若再累計上述新競面積,后期該宗地的人才住房配建面積合計達到3.67萬平方米,可售樓面地價大約為5.90萬元/平方米。

這已經是龍光地產在深圳龍華區域拿下的第4塊土地。2014年-2018年間,龍光地產曾先后豪擲了171億元拿下龍華白石龍、紅山、福城接到等三個地塊,隨后在區域內開發了龍光玖鉆、龍光玖龍薈兩個項目,此次的地塊剛好緊鄰龍光玖鉆項目。

龍光玖鉆目前在售均價6.5萬元/平方米,此外,地塊周邊還分布有寶泰雅苑、卓能雅苑等新盤,在售均價介于5.5萬元-7.1萬元/平方米之間;二手住宅的評估價則介于6.2萬元-7萬元/平方米之間,二手別墅評估價在8萬元-9萬元/平方米之間。

按此估算,龍光地產拿下的“面粉”幾乎與“面包”價相當。不過,龍光地產方面回復經濟觀察網,地塊的成交價格合理,符合公司預期,公司將把該地塊打造成區域標桿項目。

一名接近龍光的知情人士表示,龍光此前在深圳龍華區域操作的樓盤都賣得不錯,他們認為區域市場還是比較強勁的。

惜敗的中海地產隨后力戰12家房企,尤其是與同為央企的華潤展開廝殺,最終以54.08億元的最高限價將編號為A510-0151的光明地塊收入囊中,建筑面積約18.41萬平方米,配建人才住房面積達4.233萬平方米,折合可售樓面價約3.82萬元/平方米。

中海地產在深圳的上一個新盤,要追溯回兩年之前位于深圳核心地段的豪宅中海天鉆。從去年至今,中海地產僅在深圳新增一個坪山項目,占地1.9萬平方米。對于這家起步于深圳的央企而言,補充大本營土儲迫在眉睫。拿下地塊之后的一系列動作可以反映出這家央企對于此次土拍的勢在必得——中海地產迅速發布一張“摘榜光明”的喜報,一名中海地產的人士第一時間在一個深圳地產群中發紅包表示“貼貼喜氣”。

不過,目前,上述地塊旁邊的新盤如龍光玖龍臺、星河天地、勤誠達正大城等,在售均價介于4.5萬元/平方米左右。由此估算, “面粉”同樣逼近“面包價”。

此前在2018年度業績會上,中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國告訴經濟觀察網,中海地產一般不會比買地面積、買地價格,他們看的是回報率。他們在拿地方面主要看一條基準投資線:整體投資的成本利潤率要求在15%左右,銷售利潤率大概需要達到12%-13%。

上述報名競拍的上市房企人士向經濟觀察網透露,現在房企對利潤率要求沒那么高,“哪怕利潤率只有五六個點,他們都愿意拿。”

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不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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